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共有財産である不動産について購入代金の住宅ローンが残っているケース

住宅ローンの返済

離婚後の住宅ローンは、名義人(住宅ローンの債務者、連帯債務者)が、名義変更をしない限り、引き続き返済する義務を負います。例えば、夫のみが住宅ローンの債務者であり、妻が連帯債務者でも連帯保証人でもない場合には、離婚後も夫が住宅ローンを返済していく必要があります。
仮に、離婚後に妻が夫名義の自宅に居住する場合でも、夫が住宅ローンの債務者である限り、原則として、夫が住宅ローンの債権者に返済をしていくことになります。なお、このような場合は、離婚に際して、妻が借換えをして住宅ローンの名義人を夫から妻に変更する方法も考えられますが、妻の資力審査等の問題もあり、住宅ローンの債権者の了解が得られるケースは多くありません。この場合、夫の採りうる手段としては、財産分与に際して住宅ローンの残金の清算を求めたり、離婚の際に妻との間で自宅につき賃貸借契約を締結する方法などが考えられます。

オーバーローンの不動産の財産分与

夫婦の共有財産にオーバーローン(住宅ローンの残額が住宅の時価を上回る状態をいいます)の不動産がある場合の財産分与の方法としては、以下の方法が一般的です。
夫婦の共有財産に預貯金等の他のプラスの財産があり、住宅の時価と住宅ローンの残額の差額(マイナス)を差し引いても、夫婦の共有財産の総額がプラスになる場合には、その総額が財産分与の対象となるのが一般的です。
具体的には、預貯金が1000万円あり、住宅の時価が3000万円、住宅ローンの残額が3300万円の場合には、1000万円+(3000万円-3300万円)=700万円が財産分与の対象となります。
他方、夫婦の共有財産に預貯金等の他のプラスの財産はあるが、住宅の時価と住宅ローンの残額の差額(マイナス)を差し引くと、夫婦の共有財産の総額がマイナスになる場合には、夫婦の一方が他方に金銭の給付や債務の引受を命じることはできないと考えるのが一般的です。 また、調停などでは、オーバーローン状態の不動産はないものとして、その他の財産のみを財産分与の対象とするという取扱いがなされるケースもあります。

アンダーローンの不動産の財産分与

夫婦の共有財産にアンダーローン(住宅ローンの残額が住宅の時価を下回る状態をいいます)の不動産がある場合の財産分与の方法としては、以下の方法が考えられます。

  • ① 不動産を売却し、売却代金から住宅ローンの残額や売却諸経費を差し引いた額を財産分与の対象とする方法があります。例えば、不動産を5000万円で売却し、住宅ローンの残額が3000万円、売却諸経費が200万円の場合、その差額の1800万円が財産分与の対象になります。
  • ② 不動産の所有名義と住宅ローンの返済は夫のままで、夫が住み続ける場合には、不動産の時価から住宅ローンの残額を差し引いた額を財産分与の対象とし、夫は、妻に金銭を支払う方法があります。例えば、5000万円の不動産で住宅ローンの残額が3000万円とすると、その差額の2000万円が財産分与の対象となり、夫は、妻に1000万円を支払うことになります。

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